Sekrety idealnej inwestycji deweloperskiej

Wyobraź sobie, że codziennie dostajesz 86 400 zł do zainwestowania i musisz je dobrze ulokować. Idziesz spać i budzisz się, a rano na koncie znowu widzisz 86 400zł do zainwestowania. Teraz możesz kupić działkę, kupić projekt, zbudować zespół, zakupić materiały na budowę. Opłacić za ekipę. Dużo możliwości, to Ty decydujesz co dokładnie zrobisz z tymi pieniędzmi. Oczywiście są dwa warunki, nie możesz ich rozdać innym oraz kumulować aby zbierać większy kapitał, , gdyż o północy jeżeli zostały Ci jakieś pieniądze tracisz je.

Każdy z nas na tym świecie codziennie dostaje 86 400 sekund czyli ma 24 godziny. Nie więcej i nie mniej. To jak używasz swojego czasu jest kluczowe w tym, czy jesteś bardzo daleko czy bardzo blisko w realizacji swoich celów. Każdy z nas ponosi pełną odpowiedzialność za to co robi lub tego czego nie robi.

Jak przygotować idealną inwestycję deweloperską? Czym się kierować? 

Nazywam się Tomasz Stawiarz i stawiam ludziom domy ? często się w ten sposób przestawiam. Wywołuję tym samym uśmiech na twarzach wielu ludzi. Kiedyś wyznaczyłem sobie cel: wybudowania 1000 jednostek mieszkalnych (domów i mieszkań) w 3 lata – pewnie pomyślisz że jestem szalony. Jak to mawiam w tym szaleństwie jest metoda. Wiem, że jeżeli zaczynasz bądź planujesz wejść w deweloperkę to może być dla Ciebie kosmos. Też tak na początku myślałem, ale z czasem z tygodnia na tydzień, gdzie efektywnie realizuję swoje tygodniowe cele jestem coraz bliżej ich realizacji. Obecnie buduję dwa osiedla jest jesień 2019 roku. Przygotowuję kolejne 2 projekty, a moi podopieczni zaczynają już swoje pierwsze osiedla. Mam zakontraktowane 100 domów i z każdym miesiącem/kwartałem realizuję coraz to śmielsze projekty. Zatrudniam kolejnych pracowników oraz rozwijam się mentalnie. Uważam, że 10% to kwestie techniczne, których możesz się nauczyć, a 90% to nasz mindset, nad którym musisz codziennie pracować. Wierzę, że jeżeli przebywasz w pozytywnym stanie energetycznym i kierujesz się najwyższym dobrem dla społeczeństwa i tego świata – możesz „góry przenosić”. Dr David Howkins w książce „Siła czy moc” dużo o tym mówi – polecam Ci zapoznać się z tą lekturą.

Gdy patrzysz na piękną kamienice jak myślisz od czego to się zaczęło?  Piękna architektura, spełniająca potrzeby mieszkaniowe wielu rodzin. Projekt, budowa, inwestor, pewnie był potrzebny kapitał, marzenie, plan, cel….. Otóż każdy budynek ma początek w umyśle swojego twórcy/inwestora. Wszystko zaczyna się od intencji i marzeń – dzięki nim świat i my się rozwijamy. Jak zaczynam projektować osiedle zawsze moją intencją jest aby budować jak najlepsze domy/mieszkania dla rodzin aby dobrze i szczęśliwie im się tam mieszkało.

Wyróżniłem ok. 40 cech idealnej inwestycji. Na Akademii Deweloperów dokładnie omawiam każdą z tych cech. Warto znać te cechy, abyś mógł patrząc na działkę dostrzegł rzeczy które mogą utrudnić Ci zrealizowanie inwestycji. W tym wpisie przedstawiam pierwsze 27 cech.

1. Kształt działki.
2. Lokalizacja.
3. Geologia.
4. Nasłonecznienie
5. Pochylenie terenu
6. Wody gruntowe
7. Dostęp do drogi publicznej
8. Uzbrojenie terenu -dostęp do mediów
9. Dostęp budynków użyteczności publicznej.
10. Bezpieczeństwo w okolicy
11. Rynek pracy
12. Tereny zielone i rekreacyjne.
13. Podmakanie terenu
14. Odprowadzenie wód gruntowych – dreny
15. Nośność gruntu
16. Skład gruntu
17. Komunikacja z większym miastem/lotniskiem
18. Odpowiedni plan miejscowy lub WZ-ka
19. Wielkość działki
20. Konkurencja w bliskim otoczeniu
21. Przychylność władz samorządowych
22. Dobrze dobrany produkt do rynku
23. Płatność za grunt
24. Ekonomiczny układ pomieszczeń
25. Cena PUMu
26. Zasady Fung Shui
27. Użycie dźwigni

Ok, już wiesz jakie są cechy idealnej działki pod projekt deweloperski, ale co dalej…. Po kolei. Masz działkę, wstępnie spełnia Twoje kryteria. Wiesz co chcesz na niej zrobić. Przygotowujesz się do negocjacji z właścicielem gruntu. Podsunę Ci kilka pytań jakie musisz zadać aby dowiedzieć się konkretów

Czy są badania geologiczne? Większość właścicieli nie robi tego typu badań. Jest to niezmiernie ważne. Dlaczego? Wyobraźmy sobie taką sytuację: kupujesz działkę i nie wiesz jaka jest nośność gruntu? Z czego się składa? Czy występuje woda? Czy to grunt nasypowy czy stały?

Informacje pochodzące z badań geologicznych uchronią Cię przed być może dużymi nakładami na fundamenty. Przypominają mi się zajęcia z podstaw budownictwa u profesora Dyducha, którego poproszono o wykonanie opinii architektonicznej pod budowę Bazyliki Jana Pawła II w Krakowie. Profesor podszedł profesjonalnie i z pełnym zaangażowaniem do tematu. Wykonał badania geologiczne i co się okazało. Grunt pod całą świątynią był nasypowy. Odradził biskupowi budowę i stwierdził, że lepiej będzie poszukać innego terenu i przenieść inwestycję. Na co biskup zapytał czy są jakieś inne rozwiązania? Prof. Odrzekł, że tak ale wykonanie palowania znacznie podroży inwestycję!!! Biskup dalej ciągnął temat: ile? Prof. Dyduch odrzekł, że ok. 200 milionów złotych! Jak myślicie jaka była decyzja??

Polecam odwiedzić to piękne miejsce w Łagiewnikach, gdzie tam gdzie zaplanowali tam stoi bazylika ?

Ale zejdźmy na ziemię wyobraź sobie, że budujesz małą deweloperkę 12 bliźniaków. Nie miałeś wcześniej badań geologicznych i musisz pod każdym budynkiem wykonać płytę fundamentową lub palowanie, wydajesz dodatkowo 30 tys. zł na każdy budynek, na całej inwestycji to już 360 tys. złotych. Wpływa to znacząco na wynik końcowy. Mieć 360 tysięcy złotych a nie mieć?

Od geologii zaczynam każdą inwestycję. To jest koszt ok. 2000zł złotych, w porównaniu do tego co można strać to jest to niewielka inwestycja.

W projektach deweloperskich chodzi o zminimalizowanie wszelkiego ryzyka. Bądź świadomy że wszystkiego nie przewidzisz, jak mawia mój mentor: „zrobiłem 43 inwestycje i na każdej czegoś nowego się uczę”. Pozwól sobie popełniać błędy i na to, że możesz nie wiedzieć. Każdy z nas jest uczniem, nie ważne że dopiero startujesz, a może zrobiłeś już pierwszy projekt deweloperski. Każda działka, każda inwestycja to nowe wyzwania, nowe doświadczenie. Bo biznes to taka gra, gdzie przechodzimy kolejne levele i odkrywamy nowe rzeczy, uczymy się poprzez doświadczenie. Pozwól sobie iść przez życie i doświadczać pełnego życia.

Kolejnym pytaniem jakie zadaje to czy jest miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego tak zwany MPZP? Jeżeli go nie ma to pytam czy są warunki zabudowy – WZ? To właśnie z planu miejscowego lub z wuzetki dowiesz się  co dokładnie możesz wybudować, są to wytyczne co do działki:

– jaki rodzaj zabudowy możemy wybudować, 

– jaka jest powierzchnia biologicznie czynna,

– jaka jest powierzchnia zabudowy,

– ile trzeba zapewnić miejsc postojowych do liczby mieszkań,

– jaka jest wysokość do kalenicy budynku,

– jakie ma być pokrycie dachowe,

– jaka jest minimalna powierzchnia działki,

– jaką musimy zachować odległość od dróg,

– i wiele wiele innych….

Z MPZP wynika również czego nie możemy zrobić. Polecam zapoznać się z MPZP, aby nauczyć się nomenklatury oraz poznać jak one są pisane. Na Akademii pokazuję Uczestnikom, jak ja do tego podchodzę.

Następny aspekt pytanie o dostęp do drogi publicznej. To że widzimy że jest droga, nie oznacza że ta droga tam w planie czy te z u zarządcy jest. Może się okazać tak jak miałem na jednej inwestycji, że krakowski ZIKiT stwierdził, że nie mam dostępu do drogi publicznej ☹. Był przejazd fizycznie, ale nigdzie nie zgłoszony i nie było go naniesionego na mapie, a w MPZP w tym terenie były chronione ptaszki i motyle, więc nie można było go otworzyć i nanieść na mapy, mimo, że fizycznie BYŁ. No cóż takie mamy prawo i do absurdów dochodzi na każdym kroku. Może kiedyś poczynię publikację na ten temat ? To chyba będzie biblia deweloperska.

Gdzie i jak sprawdzić czy rzeczywiście ta działka ma dostęp do drogi publicznej? Otóż zawsze jest zarządca, który ma wszystkie mapy i informacje na ten temat. Należy udać się do takiego zarządcy – w Krakowie to ZIKiT czyli Zarząd Infrastruktury Komunalnej i Transportowej, w Warszawie to ZDK – Zarząd Dróg Komunalnych, a w innych miastach są inne nazwy, polecam wujka Googla, on na pewno pomoże…

Bądź na spotkaniu opanowany i spokojny, wiesz ile jest działek na których możesz zrobić inwestycje. Obecnie na Otodom jest ok. 64 tys działek. Wow to jest liczba, ocean możliwości nie do przerobienia. To od Ciebie zależy ile, gdzie i kiedy chcesz prowadzić biznes deweloperski. Nigdy, ale to nigdy nie pokazuj że Ci zależy…. W biznesie jak włączasz emocje – niestety przegrywasz. Biznes robiony z rozsądku i chęci pomagania i służenia innym jest najlepszym biznesem. Taki jest mój punkt widzenia, oczywiście możesz mieć innym i bardzo dobrze ?

Działka to całe fundamenty deweloperki. To podstawa i fundament biznesu. Musisz wiedzieć co chcesz budować, dla kogo, za jaką cenę? Te parametry określą Ci jakie działki musisz analizować i kalkulować, o tym mówię i tego uczę moich mentee podczas Akademii Deweloperów na zagadnienie z działką poświęcam najwięcej czasu, bo aż 4 dni czyli dwa zjazdy są temu poświęcone: cechom idealnej działki, kalkulatorowi opłacalności inwestycji deweloperskiej, sprawdzaniu i odkrywaniu tajników deweloperskich dotyczących działek.