Czy mieszkania będą tanieć w 2026 roku?

Czy mieszkania będą tanieć w 2026 roku? Miejscami tak, ale w skali całego kraju najbardziej prawdopodobna jest stabilizacja cen lub niewielkie wzrosty, co potwierdzają zarówno twarde dane za początek roku, jak i główne prognozy bankowe i branżowe [1][2][3][4]. Rynek nie jest jednolity, a rozkład zmian zależy od miasta, segmentu i relacji popytu do podaży [5][1][3].

Czy mieszkania będą tanieć w 2026 roku?

Obraz roku 2026 jest zróżnicowany. W części ośrodków widoczne są spadki cen, jednak na poziomie kraju częściej realizuje się wariant stabilizacji lub umiarkowanych wzrostów niż trwałego, szerokiego tanienia [5][1][3]. To wprost oznacza, że na pytanie o tanienie odpowiedzią jest miejscami tak, lecz bez uogólnienia na cały rynek [1][2][3][4].

Prognozy największych instytucji finansowych i doradczych wskazują na scenariusz niewielkiego wzrostu średnich cen mieszkań w 2026, zwykle w paśmie około 2 do 7 procent w zależności od scenariusza i lokalizacji [2][6][3][7][8]. W tle działa poprawa dostępności kredytu i stabilizacja makroekonomiczna, którym przeciwstawiają się ograniczona nowa podaż i wysokie koszty realizacji inwestycji [1][3][8].

Co mówią dane NBP za I kwartał 2026?

NBP odnotował, że rynek wchodzi w fazę stopniowego równoważenia. Wzrost popytu nie wywołał nowej fali zwyżek cen transakcyjnych, co stabilizuje dynamikę i ogranicza ryzyko gwałtownego odbicia [1].

Średnia cena transakcyjna nowych mieszkań w siedmiu największych miastach wyniosła 14 245 zł za metr kwadratowy w I kwartale 2026, czyli nieznacznie mniej niż w IV kwartale 2025 i o 0,3 procent mniej rok do roku [5]. W tym samym okresie ceny ofertowe rosły szybciej niż transakcyjne, co pokazuje rozjazd między oczekiwaniami sprzedających a realnymi możliwościami nabywców [1].

W jednej z analiz modelowych wskazano, że średnia cena transakcyjna na rynku pierwotnym w siedmiu największych miastach mogła w I kwartale 2026 zejść nawet poniżej 14 tysięcy złotych za metr kwadratowy, co wpisuje się w obraz słabnącej skłonności do akceptacji wysokich cen [9].

Gdzie ceny spadają, a gdzie pozostają stabilne?

Największe skorygowania odnotowano w wybranych dużych miastach. W I kwartale 2026 Warszawa zanotowała spadek cen na rynku pierwotnym o 1,72 procent rok do roku i 2,19 procent kwartał do kwartału, a Poznań odpowiednio o 1,67 procent rok do roku i 3,41 procent kwartał do kwartału [10].

Spadki częściej pojawiają się na rynku wtórnym i w określonych lokalizacjach, podczas gdy w ośrodkach atrakcyjnych z ograniczoną nową podażą ceny wykazują odporność na zniżki [5][10][3]. Przeglądy rynku potwierdzają silne zróżnicowanie regionalne, gdzie jedne miasta notują obniżki, a inne stabilizację lub lekkie wzrosty [4].

Jakie są prognozy na 2026?

Bazowa prognoza PKO BP zakłada wzrost średnich cen transakcyjnych mieszkań w 2026 roku o 3 do 4 procent rok do roku [2]. Inne scenariusze rynkowe przewidują wzrost w okolicach 2 do 4 procent w drugiej połowie 2026 lub 3 do 6 procent w skali całego roku, zależnie od uwarunkowań [6][7].

Rozpiętość projekcji pozostaje jednak duża. Część analiz dopuszcza lekkie spadki w wybranych segmentach oraz umiarkowane wzrosty w ujęciu rocznym, co potwierdzają zarówno bieżące dane, jak i komentarze branży [5][10][2][3][4]. W tle widoczny jest także krótkookresowy spadek sprzedaży nowych mieszkań w II kwartale 2026 o 8,4 procent względem poprzedniego kwartału, co wpływa na dynamikę popytu i politykę cenową sprzedających.

Dlaczego ceny nie spadają szeroko?

Rdzeń mechanizmu cenowego w 2026 roku to zderzenie mniejszej gotowości kupujących do akceptacji wysokich stawek z ograniczoną podażą nowych lokali. Taka konfiguracja sprzyja uspokojeniu i stabilizacji cen zamiast gwałtownych spadków [1][3].

Rynek wspiera poprawa zdolności kredytowej i bardziej przewidywalne otoczenie makro, które amortyzują szoki popytowe [1][3][8]. Jednocześnie poziom podaży nowych mieszkań pozostaje ograniczony, a koszty realizacji inwestycji utrzymują się wysoko, co utrudnia szerokie przeceny [1][3][8].

Znaczenie mają także stopy procentowe. Tańszy kredyt zwiększa popyt, a droższy go ogranicza, co bezpośrednio przekłada się na tempo zmian cen mieszkań w 2026 i w kolejnych okresach [6][8].

Co oznacza różnica między ceną transakcyjną a ofertową?

Cena transakcyjna to kwota faktycznie zapłacona za lokal, nie zaś stawka widoczna w ogłoszeniu. W 2026 roku ceny ofertowe rosną szybciej niż transakcyjne, co świadczy o asymetrii oczekiwań i możliwościach zakupowych [1].

Gdy popyt rośnie wolniej niż liczba ofert, sprzedający częściej weryfikują oczekiwania. W takiej konfiguracji różnica między ceną z ogłoszenia a kwotą finalną poszerza się, a negocjacje zyskują znaczenie dla wyniku transakcji [1].

Rynek pierwotny a rynek wtórny: co się dzieje w 2026?

Rynek pierwotny obejmuje sprzedaż nowych mieszkań od dewelopera, a rynek wtórny lokale używane od właścicieli. W 2026 roku spadki częściej obserwowane są na rynku wtórnym i w wybranych lokalizacjach, choć w części dużych miast korekty dotyczą również nowych lokali [5][10].

W ośrodkach o wysokiej atrakcyjności i ograniczonej nowej podaży ceny pozostają bardziej odporne na przeceny, a szacunki branżowe sugerują stabilizację lub umiarkowany wzrost w skali roku [3][7][8]. W tym kontekście pojawiają się także sygnały z modeli i raportów o okresowych spadkach średniej ceny w największych aglomeracjach na początku roku, co wpisuje się w scenariusz miękkiego równoważenia rynku [9].

Dlaczego stan energetyczny mieszkania może obniżać cenę?

Mieszkania w gorszych klasach energetycznych mogą tracić na wartości szybciej, jeżeli rosną koszty eksploatacji i zaostrzają się wymagania regulacyjne. Taki profil ryzyka skłania część kupujących do większej ostrożności cenowej w tym segmencie [4].

Jaki scenariusz jest najbardziej prawdopodobny w 2026?

Podsumowując, czy mieszkania będą tanieć w 2026 roku? W wybranych miastach i segmentach tak, lecz szeroko pojęty rynek zmierza w stronę stabilizacji z możliwymi niewielkimi wzrostami średnich stawek w skali roku [1][2][3][4]. Najnowsze dane i prognozy potwierdzają regionalne zróżnicowanie, znaczenie relacji popyt podaży oraz rolę kosztu finansowania i podaży nowych mieszkań dla kierunku cen [5][1][10][6][3][7][8].