Kiedy spadnie cena mieszkań i co może na to wpłynąć?

Kiedy spadnie cena mieszkań w Polsce? Najkrótsza odpowiedź brzmi: nie ma jednej pewnej daty. Rynek jest lokalny, a poziomy cen w najbliższych kwartałach będą zależeć od stóp procentowych, dostępności i warunków kredytów, dochodów gospodarstw domowych, podaży nowych lokali, kosztów budowy oraz skali programów rządowych. Już teraz widać schłodzenie w danych o cenach transakcyjnych i najmie, a także zróżnicowane sygnały z podaży mieszkań, które mogą zadziałać z opóźnieniem.

Kiedy realnie może spaść cena mieszkań?

Najbardziej prawdopodobny jest scenariusz stopniowego i nierównomiernego schłodzenia zamiast jednolitego i gwałtownego spadku w całym kraju. Dane NBP pokazują, że dynamika nominalna i realna cen mieszkań pozostaje niska, co zwykle poprzedza dłuższy okres stabilizacji lub selektywnych korekt w niższych segmentach popytu. Na rynku pierwotnym w siedmiu największych aglomeracjach średnia cena transakcyjna w IV kwartale 2025 roku wyniosła 14 251 zł za m², co oznacza spadek o 0,8 proc. rok do roku. To sygnał wychładzania popytu po stronie kupujących i większej skłonności do negocjacji po stronie sprzedających.

Jednocześnie podaż nowych mieszkań zareaguje na wzrost liczby pozwoleń z wyraźnym opóźnieniem. Większa liczba wydanych pozwoleń w 2026 roku nie przekłada się automatycznie na natychmiastowy spadek cen, ponieważ realizacja projektów zajmuje kilkanaście miesięcy lub dłużej, a część inwestycji bywa opóźniana albo ograniczana.

Jak mierzyć spadek cen mieszkań?

Spadek cen mieszkań może mieć trzy oblicza. Spadek nominalny to niższa cena w złotych. Spadek realny to wolniejszy wzrost cen od inflacji, co poprawia siłę nabywczą kupujących i oznacza realne potanienie w relacji do dochodów. Spadek selektywny dotyczy tylko wybranych lokalizacji, standardów lub segmentów, podczas gdy inne części rynku utrzymują ceny.

W analizie kluczowa jest różnica między ceną ofertową a ceną transakcyjną. Cena ofertowa to poziom z ogłoszeń i często utrzymuje się wyżej przez dłuższy czas. Cena transakcyjna to kwota faktycznie zapłacona i lepiej odzwierciedla równowagę popytu i podaży, lecz zwykle reaguje z opóźnieniem i ujawnia schłodzenie dopiero w danych kwartalnych lub rocznych. W IV kwartale 2025 roku średnia cena transakcyjna nowych mieszkań na siedmiu największych rynkach wyniosła 14 251 zł za m² i była o 0,8 proc. niższa niż rok wcześniej. NBP podkreślał jednocześnie niską dynamikę nominalnych i realnych cen, co sprzyja stopniowej poprawie dostępności mieszkań.

Co pokazują najnowsze dane o cenach i najmie?

NBP odnotował niską dynamikę nominalnych i realnych cen mieszkań oraz niewielki spadek stawek najmu za m² w Warszawie i sześciu innych dużych miastach, co ogranicza atrakcyjność części zakupów inwestycyjnych i osłabia presję na wzrost cen. Na rynku pierwotnym średnia cena transakcyjna w siedmiu największych aglomeracjach spadła w ujęciu rocznym w IV kwartale 2025 roku do 14 251 zł za m², czyli o 0,8 proc. rok do roku.

W zestawieniach NBP pojawia się także średnia 18 675 zł za m². Jest to wartość przypisana do konkretnego miasta i rynku, dlatego interpretacja wymaga odniesienia do odpowiedniej tabeli w raporcie NBP, aby nie uogólniać poziomów z jednego rynku na cały kraj.

Jaką rolę odgrywają stopy procentowe i kredyty?

Wysokie stopy procentowe podnoszą raty kredytów hipotecznych i obniżają zdolność kredytową, co zmniejsza popyt i wzmacnia pozycję negocjacyjną kupujących. Z kolei obniżki stóp poprawiają dostępność kredytu i mogą podbijać popyt, zwłaszcza przy ograniczonej podaży, co nie musi prowadzić do spadków cen. Te mechanizmy przekładają się na tempo zmian cen i dynamikę rynku, co w danych NBP widać jako okres niskiej dynamiki cen oraz stabilizację lub lekkie spadki na wybranych rynkach najmu.

Co mówi podaż nowych mieszkań?

W 2025 roku wydano pozwolenia lub dokonano zgłoszeń z projektem budowlanym dla 265,6 tys. mieszkań. To spadek o 8,8 proc. względem 2024 roku. W tym samym okresie rozpoczęto budowę 212,4 tys. mieszkań, czyli o 9,2 proc. mniej rok do roku. Taki ubytek nowych projektów ogranicza podaż, co zazwyczaj stabilizuje ceny w krótkim terminie.

W okresie styczeń–sierpień 2026 roku liczba wydanych pozwoleń wzrosła do 193,3 tys. mieszkań, czyli o 14,9 proc. więcej niż rok wcześniej. W inwestycjach deweloperskich wzrost był jeszcze wyższy i wyniósł 20,6 proc.. Tylko w sierpniu 2026 roku wydano pozwolenia dla 20,9 tys. mieszkań, a liczba rozpoczętych budów osiągnęła 18,8 tys., co oznacza wzrost rozpoczęć o 16,8 proc. rok do roku.

Większa liczba pozwoleń nie obniża cen z dnia na dzień. Nowa podaż trafia do oferty oraz do aktów notarialnych z opóźnieniem liczonym w kwartałach. Część projektów może zostać spowolniona, przeprojektowana lub przesunięta, co rozciąga wpływ podaży na ceny w czasie.

Co może doprowadzić do spadków cen mieszkań?

Do czynników schładzających należą przede wszystkim wysokie oprocentowanie kredytów, zaostrzenie kryteriów udzielania finansowania, spadek zdolności kredytowej, wzrost bezrobocia lub zahamowanie wynagrodzeń, nadpodaż mieszkań, zwiększona liczba nowych inwestycji, ograniczenie programów dopłat do kredytów, wzrost kosztów utrzymania lokali, odpływ inwestorów kupujących na wynajem oraz pogorszenie koniunktury gospodarczej. Ich łączny wpływ jest zgodny z obserwowaną przez NBP niską dynamiką cen i osłabieniem stawek najmu na części dużych rynków.

Co obecnie podtrzymuje wysokie ceny?

Ceny podtrzymują deficyt mieszkań w atrakcyjnych lokalizacjach, ograniczona dostępność gruntów, wysokie koszty budowy i finansowania inwestycji, wzrost płac, migracja do największych miast, zakupy gotówkowe, oczekiwania na obniżki stóp procentowych oraz programy wspierające popyt. Te elementy potrafią równoważyć efekt słabszej akcji kredytowej, przez co korekty cen są niejednorodne w czasie i przestrzeni.

Czy rynek pierwotny i wtórny zareagują tak samo?

Rynek pierwotny i rynek wtórny reagują odmiennie. Deweloperzy częściej stosują rabaty, doposażenie lub promocje zamiast oficjalnego obniżania cenników. Na rynku wtórnym sprzedający nierzadko utrzymują wysokie ceny ofertowe, co ogranicza liczbę transakcji. W praktyce szybciej widać korekty w cenach transakcyjnych niż w ogłoszeniach, dlatego to one lepiej oddają faktyczną równowagę popytu i podaży. W ujęciu twardych danych widać już spadek średniej ceny transakcyjnej w IV kwartale 2025 roku w siedmiu największych miastach.

Czy najem wyhamuje popyt inwestycyjny?

Spadek stawek najmu za m² w Warszawie i w sześciu innych dużych miastach obniża rentowność inwestycji w mieszkania na wynajem. Przy wyższych kosztach finansowania i utrzymania część inwestorów może ograniczać zakupy lub zwiększać podaż lokali na sprzedaż, co działa w kierunku chłodniejszego rynku i łatwiejszych negocjacji cenowych dla nabywców.

Jak koszty budowy wpływają na ceny?

Wysokie koszty gruntów, materiałów, energii, robocizny i finansowania zmniejszają przestrzeń do obniżek. W takich warunkach deweloperzy częściej ograniczają rozpoczynanie nowych inwestycji niż schodzą z cen poniżej kosztów. Z kolei spadek kosztów materiałów i finansowania ułatwia zwiększenie podaży i stosowanie rabatów, co może łagodzić presję cenową w kolejnych kwartałach.

Gdzie spadki są najbardziej prawdopodobne?

Najwcześniej korekty pojawiają się tam, gdzie powstaje dużo nowych inwestycji, popyt inwestycyjny jest słabszy, występuje odpływ ludności, relacja cen do dochodów jest niekorzystna lub dominują lokale o słabszym standardzie i mniej funkcjonalnym układzie. Większą odporność cenową wykazują centralne lokalizacje największych miast i rejony z dobrą dostępnością transportu, uczelni oraz miejsc pracy.

Jaki scenariusz na najbliższe kwartały?

W krótkim horyzoncie najbardziej prawdopodobne jest dalsze schłodzenie poprzez dłuższy czas sprzedaży i negocjacje, a nie szerokie, gwałtowne przeceny. Dane o cenach transakcyjnych i stawkach najmu wskazują na niską dynamikę oraz miejscowe obniżki. Wskaźniki podaży pokazują z kolei dwa przeciwstawne sygnały: po słabym 2025 roku spadła liczba pozwoleń i rozpoczętych budów, co podtrzymywało ceny w krótkim terminie, natomiast w 2026 roku nastąpił wyraźny wzrost pozwoleń oraz rozpoczęć, którego efekt cenowy ujawni się dopiero z opóźnieniem.

W rezultacie na wielu rynkach można oczekiwać selektywnych obniżek i większej przestrzeni do negocjacji, przy relatywnie stabilnych średnich cenach tam, gdzie podaż pozostaje ograniczona. Warto śledzić przede wszystkim ceny transakcyjne, bo to one najszybciej pokażą, czy i gdzie spadek cen mieszkań się materializuje.

Co sprawdzić przed decyzją o zakupie?

Weryfikuj relację cen do dochodów, wysokość raty do dochodu gospodarstwa domowego, wymagany wkład własny, maksymalną zdolność kredytową oraz koszt najmu względem dochodu. W analizie miejscowych trendów uwzględnij liczbę aktywnych ofert, czas sprzedaży, udział niesprzedanych lokali, liczbę pozwoleń i rozpoczętych budów oraz skalę negocjacji pomiędzy stronami. Zestawienie tych wskaźników z danymi NBP o dynamice cen i najmu oraz z bieżącymi statystykami pozwoleń i rozpoczęć z GUS pomoże ocenić, czy na danym rynku lokalnym szybciej zadziała scenariusz korekty, czy stabilizacji.