Czy mieszkania będą tańsze w najbliższych miesiącach?
Krótka odpowiedź: w najbliższych miesiącach bardziej prawdopodobna jest stabilizacja cen niż szerokie spadki cen, a ewentualna korekta cen może być niewielka i punktowa [1][2][3][4][5]. Część prognoz dopuszcza lekkie obniżki w wybranych segmentach i lokalizacjach, ale bez przesłanek do głębokich przecen w skali całego kraju [1][2][3][4][5].
Co pokazują najnowsze dane?
Najnowsze odczyty sugerują ruchy raczej kosmetyczne niż gwałtowne. W analizie NBP przywołanej w źródłach średnia cena mieszkania sprzedawanego na 7 największych rynkach w trzecim kwartale obniżyła się jedynie o 0,7 proc., co wskazuje na ograniczoną skalę zmian po stronie cen transakcyjnych [6]. Z kolei w ostatnich trzech miesiącach 2024 na 7 największych rynkach ceny ofertowe spadły o 0,5 proc. kwartał do kwartału, co odpowiada średnio około 68 zł za m², co potwierdza, że to ogłoszenia reagują szybciej niż akty notarialne [2].
Czy mieszkania będą tańsze w najbliższych miesiącach?
Dominujący scenariusz to utrzymanie obecnych poziomów i większa skłonność do negocjacji, a nie trwały trend spadkowy w całym kraju [1][3][4][5]. Rynek jest dziś silnie zróżnicowany, dlatego ewentualne obniżki mogą dotyczyć wybranych segmentów i lokalizacji, podczas gdy w innych miejscach ceny pozostaną stabilne [1][2]. W wielu analizach pojawia się teza, że nadchodzący okres to pauza we wzrostach połączona z selektywną korektą, a nie szeroka przecena [3][4][5].
Czym różnią się ceny ofertowe od transakcyjnych?
Ceny ofertowe to kwoty prezentowane w ogłoszeniach, a ceny transakcyjne to wartości ostatecznie zapisane w umowach sprzedaży. Te dwa poziomy potrafią poruszać się inaczej, szczególnie w okresach zwiększonych negocjacji i niepewności popytowej [1]. W praktyce bywa, że to cenniki w ogłoszeniach korygują się szybciej, a realne ceny aktów notarialnych reagują z opóźnieniem [1][2].
Jakie są prognozy do 2026 r.?
Prognozy są rozbieżne, ale ich wspólnym mianownikiem jest ograniczona skala spodziewanych zmian po stronie spadków. Według scenariusza Pekao średnia cena transakcyjna na rynku pierwotnym w 7 największych miastach może do pierwszego kwartału 2026 spaść poniżej 14 000 zł za m², czyli o ponad 2 proc. względem bieżących poziomów [6][7]. Inny materiał wskazuje na możliwy spadek rzędu około 2,5 proc., ale dopiero od drugiego kwartału 2025, co też sugeruje umiarkowaną i rozłożoną w czasie korektę. Jednocześnie część analiz zakłada, że po okresie stabilizacji możliwe jest odbicie i ponowne wzrosty cen w 2026, nawet o 3–6 proc. zależnie od regionu, przy czym punkt zwrotny bywa lokowany około drugiego kwartału 2026 [8][4][5][9].
Dlaczego nie widać dużych przecen?
Na hamowanie spadków działa kilka mechanizmów. Po pierwsze, ograniczona podaż i mniejsza skłonność deweloperów do obniżek przy rosnących kosztach materiałów, pracy i finansowania, czyli presja kosztowa, która utrudnia znaczące upusty na rynku pierwotnym [5][9]. Po drugie, poprawa dostępności kredytów lub oczekiwania na niższe stopy procentowe zwykle zwiększają popyt, co z kolei ogranicza przestrzeń do wyraźnych spadków [5][9]. Po trzecie, w miastach o silnym popycie strukturalnym relacja popytu do podaży nadal nie sprzyja dużym przecenom, choć rośnie pole do negocjacji warunków i cen transakcyjnych [2][5].
Rynek pierwotny a wtórny: co może spaść szybciej?
Rynek pierwotny to lokale sprzedawane po raz pierwszy przez dewelopera, natomiast rynek wtórny obejmuje mieszkania z wcześniejszym właścicielem [6][2][10]. Na rynku pierwotnym ceny mocniej zależą od kosztów budowy, cen gruntów i finansowania projektów, co naturalnie ogranicza skłonność do obniżek przy utrzymującej się presji kosztowej [6][5][9]. Na rynku wtórnym większą rolę odgrywają lokalizacja, stan techniczny, presja sprzedażowa właścicieli i negocjacje, dlatego rozbieżność między cenami ofertowymi a transakcyjnymi bywa tam większa w okresach przejściowych [1][2].
Gdzie możliwa jest większa korekta?
Najczęściej analizowane są największe rynki, ponieważ to one wyznaczają ogólny kierunek cen. Prognozy i odczyty dla 7 największych miast są kluczowe dla średnich krajowych, a to właśnie tam widać sygnały delikatnych zmian kwartalnych po stronie ofert, przy niewielkich wahaniach transakcji [6][2]. Różnice regionalne pozostają istotne, więc korekty mogą pojawiać się punktowo, w zależności od relacji popytu i podaży, tempa nowych inwestycji oraz lokalnych czynników popytowych i kosztowych [2][5][9][10].
Jakie czynniki będą decydować w najbliższych miesiącach?
- Stopy procentowe i dostępność kredytów hipotecznych, które modulują popyt i presję na ceny [5][9].
- Koszty budowy oraz marże deweloperów, bezpośrednio wpływające na skłonność do obniżek na rynku pierwotnym [5][9].
- Liczba nowych inwestycji i poziom podaży, w tym podaż mieszkań gotowych i w budowie [2][9].
- Siła popytu w największych miastach oraz rozkład regionalny popytu i podaży [2][5][10].
- Sytuacja na rynku najmu i alternatywne możliwości inwestowania oszczędności, które przekładają się na decyzje zakupowe [4][5].
Na czym polega okres przejściowy i co może wydarzyć się dalej?
Wiele analiz określa obecny etap jako okres przejściowy. Najpierw oczekiwana jest stabilizacja cen i zwiększenie przestrzeni do transakcyjnych negocjacji, a następnie możliwe ponowne wzrosty w 2026, jeśli popyt odbuduje się wraz z poprawą warunków finansowania i utrzyma się ograniczona podaż nowych lokali [8][4][5]. Taki układ zdarzeń tworzy środowisko, w którym ewentualna korekta cen pozostaje umiarkowana i krótkotrwała, a trend długoterminowy zależy od kosztów budowy, stóp procentowych i tempa nowych inwestycji [8][4][5][9].
Co to oznacza dla odpowiedzi na pytanie: czy mieszkania będą tańsze?
W krótkim horyzoncie bazowym scenariuszem jest brak dużych przecen i utrzymanie cen w pobliżu obecnych poziomów, przy większej gotowości sprzedających do indywidualnych ustępstw [3][4][5]. Ewentualne obniżki są możliwe, ale to raczej selektywne i ograniczone w czasie ruchy, co potwierdzają łagodne dynamiki po stronie cen ofertowych i nieznaczne wahania cen transakcyjnych [1][6][2]. Prognozy wskazujące na spadek o ponad 2 proc. do pierwszego kwartału 2026 dotyczą ściśle określonych przekrojów rynku i nie przesądzają o szerokiej fali przecen, tym bardziej że część analiz sygnalizuje potencjalne odbicie cen w 2026 [6][7][8][4][5][9].
Podsumowanie: co warto zapamiętać?
W najbliższych miesiącach bardziej prawdopodobna jest stabilizacja cen niż powszechne spadki cen, z możliwością punktowej i umiarkowanej korekty w wybranych segmentach i lokalizacjach [1][2][3][4][5]. Dane z 7 największych rynków pokazują niewielkie ruchy po stronie transakcji i szybsze dostosowania w ogłoszeniach, a prognozy do 2026 r. mieszczą się między delikatną zniżką a umiarkowanymi wzrostami po okresie przejściowym [6][2][7][8][4][5][9]. To oznacza, że odpowiedź na pytanie, czy mieszkania będą tańsze, brzmi: możliwe są niewielkie i selektywne zniżki, ale szerokiej i długotrwałej przeceny większość analiz obecnie nie przewiduje [1][2][3][4][5].
Bibliografia
- https://www.bankier.pl/wiadomosc/Czy-to-juz-rynek-kupujacego-W-najblizszym-czasie-czeka-nas-stabilizacja-cen-8923495.html
- https://www.nieruchomosci-online.pl/porady/ceny-mieszkan-juz-spadaja-czy-trend-sie-utrzyma-34705.html
- https://regiodom.pl/ceny-mieszkan-zmienia-sie-za-kilka-miesiecy-eksperci-nie-maja-watpliwosci/ar/c9p2-27734483
- https://www.bankier.pl/wiadomosc/Rynek-nieruchomosci-w-2026-roku-eksperci-mowia-co-z-cenami-mieszkan-dzialek-i-najmu-9062087.html
- https://businessinsider.com.pl/nieruchomosci/ceny-mieszkan-stabilne-ale-to-moze-byc-cisza-przed-fala-wzrostow/xlw5xqy
- https://subiektywnieofinansach.pl/o-ile-spadna-ceny-mieszkan-prognoza-na-2026-pekao/
- https://tvn24.pl/biznes/nieruchomosci/co-z-cenami-mieszkan-ekonomisci-o-potencjale-na-rynku-st8763912
- https://www.money.pl/gospodarka/ceny-mieszkan-przyspiesza-analitycy-podaja-termin-7228119639346112a.html
- https://grupamoderator.pl/czy-mieszkania-beda-taniec/
- https://nowadeweloper.pl/blog/czy-ceny-mieszkan-spadna-eksperci-odpowiadaja/
AkademiaDeweloperow.pl to portal tworzony przez doświadczonych ekspertów rynku nieruchomości, którzy łączą wiedzę z praktyką, oferując sprawdzone porady i najnowsze trendy dla deweloperów. Naszą misją jest wspieranie zarówno początkujących, jak i zaawansowanych inwestorów w realizacji ambitnych projektów – od wyboru działki, przez finansowanie, po sprzedaż i zarządzanie. Budujemy przestrzeń dialogu, inspiracji i rzetelnej edukacji.