O ile spadną ceny mieszkań w najbliższych miesiącach?
W najbliższych miesiącach najbardziej prawdopodobny scenariusz to umiarkowane spadki, czyli obniżka średnich cen mieszkań o około 1 do 3% w ujęciu kwartalnym w największych miastach, przy jednoczesnym ryzyku stabilizacji lub nawet niewielkiego wzrostu w skali całego roku w scenariuszach bazowych [1][2][3]. Pierwsze dane potwierdzające zwrot już się pojawiły: w I kwartale 2026 r. średnie ceny transakcyjne spadły na rynku wtórnym o 0,7% rok do roku i kwartał do kwartału, a na rynku pierwotnym o 0,3% rok do roku [4][5][6]. Odpowiedź na pytanie o to, o ile spadną ceny mieszkań, będzie jednak zależeć od miasta i segmentu rynku, ponieważ lokalne wahania potrafią być większe niż ogólnopolska średnia [7][3].
O ile spadną ceny mieszkań w najbliższych miesiącach?
Na podstawie dostępnych prognoz rynkowych krótkoterminowa korekta jest najbardziej realna w dużych ośrodkach: od 1 do 3% spadku kwartalnie, co wynika z obserwowanego osłabienia popytu i rosnącej skłonności do negocjacji cen transakcyjnych [1][3]. Jednocześnie analizy makro i scenariusze bazowe największych instytucji finansowych dopuszczają stabilizację lub niewielkie wzrosty średnich cen w skali roku, co oznacza, że kwartalne obniżki mogą mieć charakter przejściowy i lokalny [2][3].
Konsensus części analiz wskazuje, że w 2026 r. dynamika cen może oscylować w pobliżu inflacji, czyli około 2 do 3% w skali roku, a nie powtarzać dynamicznych wzrostów z poprzednich lat [3]. To dodatkowo podkreśla, że najbliższe miesiące mogą przynieść krótką fazę schłodzenia cen, ale bez jednoznacznego scenariusza szerokiego spadku w skali całego roku [2][3].
Co już spadło i gdzie widać to najmocniej?
W I kwartale 2026 r. siedem największych rynków w Polsce odnotowało pierwszy od lat spadek cen transakcyjnych: na rynku wtórnym średnio o 0,7% rok do roku i o 0,7% kwartał do kwartału, a na rynku pierwotnym o 0,3% rok do roku [1][4][5][6]. Średnia cena transakcyjna na rynku wtórnym w tych miastach wyniosła 13 477 zł za metr kwadratowy [4].
Najmocniejsze zniżki w ujęciu rocznym i kwartalnym pojawiły się w Warszawie oraz Poznaniu. W Warszawie spadek wyniósł 1,72% rok do roku i 2,19% kwartał do kwartału, a w Poznaniu odpowiednio 1,67% i 3,41% na rynku wtórnym w I kwartale 2026 r. [7]. Wielu analityków interpretuje te odczyty jako fazę stabilizacji po okresie silnych wzrostów, a nie początek szerokiego kryzysu cenowego [8][3].
Dlaczego teraz widać spadki?
Presję na obniżki budują głównie słabsza sprzedaż, wyższa podaż i większa skłonność nabywców do negocjowania warunków, co odbija się na poziomach cen transakcyjnych w największych ośrodkach [9][8][3]. Mechanizm jest mieszany: sprzedający i deweloperzy często utrzymują ceny wyjściowe, ale oferują rabaty, bonusy oraz elastyczne harmonogramy płatności, dzięki czemu faktycznie płacona cena bywa niższa niż oferta [9][8].
Rynek wtórny reaguje szybciej, ponieważ właściciele są bardziej elastyczni i w razie spadku popytu częściej akceptują niższą cenę transakcyjną [4][7]. Na rynku pierwotnym korekty bywają słabiej widoczne statystycznie, bo częściej przyjmują postać akcji promocyjnych niż oficjalnych obniżek cennikowych [8][3].
Czym są ceny transakcyjne i dlaczego to istotne?
W analizie rynku kluczowe są ceny transakcyjne, a nie ofertowe. To wartości rzeczywiście płacone w umowach, które lepiej oddają realny poziom rynku i skalę negocjacji niż ceny widoczne w ogłoszeniach [4][5]. Różnica między rynkiem pierwotnym a wtórnym także jest fundamentalna: pierwotny dotyczy nowych lokali od deweloperów, a wtórny mieszkań używanych sprzedawanych przez właścicieli [4][6].
Jakie scenariusze do końca 2026 roku?
W części prognoz bazowych dominuje scenariusz stabilizacji lub niewielkiego wzrostu średnich cen transakcyjnych w skali roku, co oznacza ograniczone ryzyko głębokich spadków na poziomie całego rynku [2][3]. Inne analizy zakładają dalsze umiarkowane spadki rzędu 1 do 3% kwartalnie w największych miastach, zwłaszcza jeśli sprzedaż pozostanie ograniczona, a podaż wysoka [1].
Według wybranych instytucji możliwe są różnice regionalne. W prognozie JLL oczekiwane są wzrosty średnio o 2 do 3% rok do roku w 2026 r., przy potencjalnym spadku w Łodzi o 2% i wzroście w Trójmieście o 5% [3]. Scenariusz PKO BP w ujęciu ogólnym to stabilizacja i niewielki wzrost średnich cen o 3 do 4% rok do roku [2]. Część przeglądów rynku podkreśla też, że dynamika może utrzymywać się zbliżona do inflacji, około 2 do 3% w skali roku [3].
Skąd biorą się rozbieżności w prognozach?
Rozpiętość scenariuszy wynika z kilku zmiennych. Istotne są stopy procentowe, które wpływają na zdolność kredytową i popyt. Niższe stopy stabilizują rynek i ograniczają skalę korekt, natomiast wyższe utrzymują presję chłodzącą [2][10][3]. Znaczenie ma także relacja między wzrostem płac a dynamiką cen oraz inflacją. Gdy płace rosną szybciej niż ceny nieruchomości, poprawia się dostępność mieszkań nawet przy braku nominalnych spadków [10][3].
Nie bez wpływu pozostają czynniki podażowo popytowe. Utrzymująca się wysoka oferta i ostrożniejsza sprzedaż zwiększają przestrzeń do negocjacji, co sprzyja korektom cen transakcyjnych w pojedynczych miastach i segmentach [9][8][3]. W takich warunkach spadki cen mieszkań częściej materializują się na rynku wtórnym, a na pierwotnym są rozmywane przez mechanizmy promocyjne [4][8][3].
Ile mogą stracić poszczególne miasta?
Średnia ogólnopolska potrafi maskować lokalne różnice. W I kwartale 2026 r. wyraźniejsze zniżki były widoczne w Warszawie i Poznaniu, co pokazuje, że ścieżki poszczególnych aglomeracji mogą się rozchodzić [7]. Jednocześnie część analiz sugeruje, że w największych miastach ceny mogą pozostać stabilne albo rosnąć wolniej niż inflacja, a niekoniecznie wyraźnie spadać w ujęciu rocznym [2][3].
Krótkoterminowo najbardziej realny jest wariant umiarkowanych zniżek w ośrodkach o największej podaży i słabszej sprzedaży, choć nie można wykluczyć, że skala zmian pozostanie ograniczona i selektywna, zgodnie z rozpiętością scenariuszy od korekty 1 do 3% kwartalnie po stabilizację [1][3].
Po czym poznać, że ceny spadną jeszcze niżej?
Wskaźnikami wyprzedzającymi są relacja popytu do podaży i polityka cenowa sprzedających. Utrzymujące się słabsze wolumeny sprzedaży oraz rosnąca liczba ofert zwiększają prawdopodobieństwo obniżek cen transakcyjnych, zwłaszcza gdy rośnie skłonność do rabatów i negocjacji [9][8][3]. Przyspieszenie obniżek byłoby bardziej prawdopodobne, gdyby warunki finansowania nie poprawiały się, a koszty kredytu pozostawały relatywnie wysokie względem dochodów [2][10][3].
Jeśli jednak stopy procentowe i realne dochody gospodarstw domowych będą wspierać popyt, to spadki mogą szybko wyhamować, a rynek wejść w fazę stabilizacji, co jest zgodne z bazowymi ścieżkami instytucji rynkowych [2][3].
Podsumowanie: jaki jest wniosek na najbliższe miesiące?
Najbardziej prawdopodobny scenariusz to umiarkowane, selektywne spadki cen mieszkań rzędu 1 do 3% w ujęciu kwartalnym w największych miastach, z jednoczesną możliwością stabilizacji lub niewielkiego wzrostu w skali całego roku w scenariuszach bazowych [1][2][3]. Dotychczasowe dane potwierdziły pierwszą, niewielką korektę, szczególnie na rynku wtórnym i w wybranych aglomeracjach, jak Warszawa i Poznań [4][7][6]. Kluczowe jest to, że mówimy o cenach transakcyjnych, które lepiej oddają realny poziom rynku niż oferty, a różnice między rynkiem pierwotnym i wtórnym będą determinować, gdzie i jak szybko korekta jest widoczna [4][5][6][8][3].
W praktyce odpowiedź na pytanie, o ile spadną ceny mieszkań, zależy od lokalnego bilansu popytu i podaży, kosztu finansowania oraz dynamiki płac i inflacji. Dlatego ogólnopolska średnia nie powinna być traktowana jako jedyny punkt odniesienia przy ocenie perspektyw konkretnego miasta i segmentu [7][2][10][3].
Bibliografia
- https://finwire.pl/raporty/mieszkaniowy-q2-2026
- https://www.bankier.pl/wiadomosc/Ceny-mieszkan-2026-Nowa-prognoza-nieruchomosci-PKO-BP-9161703.html
- https://www.jll.com/pl-pl/newsroom/polski-rynek-mieszkaniowy
- https://bezprawnik.pl/zmiana-na-rynku-nieruchomosci-2026/
- https://www.pb.pl/zagadka-cen-mieszkan-polska-gospodarka-rozpycha-sie-w-ue-i-rozterki-nowego-szefa-fed-pb-bilans-1261265
- https://natropienieruchomosci.pl/raport-cen-mieszkan-w-polsce-i-kwartal-2026-rynek-po-raz-pierwszy-od-12-lat-taniej-niz-rok-temu/
- https://strefainwestorow.pl/nieruchomosci/ceny-transakcyjne-mieszkan-nbp-1q26
- https://strefainwestorow.pl/nieruchomosci/sprzedaz-ceny-mieszkan-2q26-rynek-pierwotny
- https://www.stockwatch.pl/wiadomosci/rynek-mieszkaniowy-polska-ii-kwartal-2026-jll-sprzedaz-ceny,gospodarka,376506
- https://finwire.pl/prognoza-cen-mieszkan
AkademiaDeweloperow.pl to portal tworzony przez doświadczonych ekspertów rynku nieruchomości, którzy łączą wiedzę z praktyką, oferując sprawdzone porady i najnowsze trendy dla deweloperów. Naszą misją jest wspieranie zarówno początkujących, jak i zaawansowanych inwestorów w realizacji ambitnych projektów – od wyboru działki, przez finansowanie, po sprzedaż i zarządzanie. Budujemy przestrzeń dialogu, inspiracji i rzetelnej edukacji.